二世帯住宅の相続は分割トラブルが生じやすい？３つの事例と回避方法

「二世帯住宅に住んでいるけど、親が亡くなった時の相続でトラブルになりそう。」

「二世帯住宅しか相続財産が無い時、トラブルにならないようにするにはどうしたらいい？」

二世帯住宅に住んでいる人は、遺産相続のトラブルについて不安を抱えている人は多いでしょう。

実際に、二世帯住宅が絡んだ相続はトラブルが起きやすい傾向があります。

よくあるケースとしては、二世帯住宅以外の相続財産が少ないことで起きるトラブルです。

例えば、資産価値2,000万円の二世帯住宅に対して、預貯金が500万円しかない場合で考えてみましょう。

二世帯住宅に住んでいる相続人が二世帯住宅を相続し、他の相続人が500万円を分割することになります。この場合、明らかに不公平が生じることが想像できますよね。

このような状況が相続において発生すると、いくら仲が良い兄弟であっても争いが発生することがあり、最終的には代償金トラブルに発展することもあります。

このように、事前にトラブルになることが分かっているのであれば、トラブルを避けたいと誰もが思うでしょう。

しかし、相続が発生してからのトラブルを回避することは難しく、回避するためには、被相続人の生前に対策をすることが望ましいです。

また、間違った対策方法を実行すると、必要以上の税金を納めることになる場合もあるので、注意しなくてはなりません。

そこでこの記事では、二世帯住宅の相続でトラブルになりやすい事例と、トラブルを回避をするために事前に行うべき対策について詳しく解説します。

本記事の内容

・二世帯住宅の遺産分割に伴うトラブル ・二世帯住宅の相続でトラブルになりやすいケース ・トラブルを回避するために事前に行うべき相続対策 ・トラブル回避の事前対策で注意すべきこと

この記事を読むことで、二世帯住宅の相続に伴うトラブルにはどんなものがあるかを知ることができ、それらを回避するための方法も実践することができるでしょう。

もし、二世帯住宅に住んでいて、「仲の良い家族関係を壊したくない」「相続手続きに入る前に事前にトラブルを回避したい」という人は、最後まで読み進めてくださいね。

二世帯住宅の相続がトラブルになりやすい理由

冒頭でお伝えしたとおり、二世帯住宅が絡んだ遺産相続は、トラブルになりやすい傾向があります。

その理由としては、次の2つが挙げられます。

・二世帯住宅は単独の住宅よりも評価額が高く、不公平な遺産分割が生じやすい ・二世帯住宅は土地や建物が複数人の共有名義となっていることが多く、分割が困難となりやすい

二世帯住宅は、複数の家族が共同で生活することによって、広い敷地や大きな建物が必要となります。そのため、相続時には、単独の住宅と比べて評価額が高くなることがあり、不公平な遺産分割が生じることがあるのです。

また、二世帯住宅は、土地や建物が複数人の共有名義となっていることが多いため、相続時には分割が困難となることがあります。

例えば、親が建てた住宅を子供たちと共有する場合や、祖父母と親子が同居する場合などが該当します。

共有名義者が多数存在すると、利用目的や財産の評価額について意見が分かれることがあります。

このように、評価額の不公平性による遺産分割の問題や、共有名義の問題による相続人間の意見調整の困難が背景にあるために、二世帯住宅の相続トラブルへと発展していくのです。

3つの遺産分割方法による二世帯住宅の相続トラブル

相続において、二世帯住宅が絡んでいる場合、選択する遺産分割の方法によってはトラブルが生じることがあります。

通常は「現物分割」「換価分割」「代償分割」の3つの分割方法から選択しますが、選んだ分割方法によって、発生するトラブルにも特徴があるのです。

①二世帯住宅の「現物分割」によるトラブル ②二世帯住宅の「換価分割」によるトラブル ③二世帯住宅の「代償分割」によるトラブル

自分がどのパターンのトラブルになる可能性があるのか、まずは順に確認していきましょう。

①「現物分割」によるトラブル

二世帯住宅の遺産分割を行う際、「現物分割」によるトラブルが発生することがあります。

現物分割とは、二世帯住宅をそのままの形で分ける分割方法であり、例えば、二世帯住宅に住んでいる長男が二世帯住宅を相続し、その他の財産を残りの相続人で分割するという方法が考えられます。

しかしこの方法では、二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合にトラブルが発生しやすくなります。

例えば、二世帯住宅の評価額が2,000万円で、その他の財産が預貯金500万円であった場合、二世帯住宅を相続する長男が圧倒的に有利となり、公平性に欠けた遺産分割となることが想像できますよね。

このように、現物分割の場合、相続財産を等分割するため、相続財産の評価額に偏りがあるとトラブルが発生する可能性があります。

【注意】共同名義で財産を持ち合う「共有分割」はトラブルの原因となる   分割の方法の中には、二世帯住宅を共同名義にして財産を持ち合う「共有分割」という方法もあります。   この分割方法を選択すると、自宅や土地の一部を住んでいない他の相続人の名義にすることがありますが、住んでいる人がいる限り売ることもできず、メリットはありません。   また、相続人の誰かが亡くなった場合、その子どもが相続人となることで名義人が増え、権利関係がどんどん複雑化していきます。   そのため、共有分割は二世帯住宅の遺産分割において、トラブルの原因となるためおすすめできません。

②「換価分割」によるトラブル

二世帯住宅の遺産分割を行う際、「換価分割」によるトラブルが発生することがあります。

換価分割とは、二世帯住宅を売却して、その売却代金を分ける分割方法です。

この分割方法は、相続人の1人が二世帯住宅に住んでいる場合、無理に売却を進めることでトラブルが発生することがあります。

例えば、二世帯住宅に長男家族が住んでいた場合、二世帯住宅を売却すると長男家族は住む場所を失うことになってしまいます。新しく住む家を探す必要もあり、費用も手間もかかり負担が大きくなるでしょう。

こうなると、そもそも売却の承諾が得られない可能性があります。

そのため、換価分割は二世帯住宅に住んでいる相続人が不服に思うケースがあり、トラブルに発展することがあります。

③「代償分割」によるトラブル

二世帯住宅の遺産分割を行う際、「代償分割」によるトラブルが発生することがあります。

代償分割とは、二世帯住宅に住む人が、他の相続人に対して相続に見合う金銭（「代償金」）等を渡し、均等な遺産分割を実現させるという分割方法です。

この方法の場合、二世帯住宅に住む人に代償金を支払うだけの金銭があれば、スムーズに分割を行うことができます。

しかし、二世帯住宅に住む人が代償金を支払う金銭的な余裕が無い場合は、代償分割が実現できず、遺産分割が難航することがあります。

二世帯住宅の相続でトラブルになった3つのケース事例

実際に、二世帯住宅の相続でトラブルになりやすい状況がどのような経緯をたどって発展していくのか、事例をもとに3つ紹介します。

①二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合 ②相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいと主張するが、代償金の支払いができない場合 ③二世帯住宅が共有名義になっている場合

トラブルになったケースと自分の置かれた状況と照らし合わせて、似たようなケースであれば、対策を取らなければトラブルに発展する恐れがあります。

しっかり対策ができるように、確認していきましょう。

①二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合

二世帯住宅の相続トラブルで一番多いケースは、二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合です。

このケースで相続人が複数人いる場合、平等な分割が難しくなり、トラブルに発展しやすくなります。

二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合のトラブル

亡くなった父の相続財産である二世帯住宅の土地と預貯金を、兄A・弟B・弟Cで遺産分割することになりました。 父名義の土地には、長男Aの名義の二世帯住宅が建っています。   この状況で二世帯住宅は現物分割となり、長男Aが二世帯住宅の土地を相続し、残り2人は預貯金を分割するという話になりました。   しかし、相続を開始して相続財産の評価額を算定した結果、長男Aの二世帯住宅の評価額は2,000万円で、預貯金は500万円であることが分かりました。   この段階で、長男Aだけが相当な財産を受け取る一方で、他2人の弟は不利な相続となることに気づき、不満が出始めます。   そのため、兄弟間ですんなりと分割方法を決定することができなくなり、裁判沙汰にまで発展しました。   トラブルが長期化した結果、最終的には家族間の関係が壊れてしまう事態となってしまいました。

②相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいと主張するが、代償金を支払う資金力がない場合

相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいと主張しても、代償金を支払う資金力がない場合もトラブルに発展します。

相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいと主張するが、代償金を支払えない場合のトラブル

3,000万円の二世帯住宅と600万円の預貯金があり、兄弟3人で遺産分割することになりました。   長男Aが二世帯住宅に住み続けるために相続し、預貯金を他2人の兄弟で相続すると、次のような相続になりました。   長男A：3,000万円（二世帯住宅） 次男B：300万円（預貯金） 三男C：300万円（預貯金）   これでは、あきらかに不公平です。   法定相続分で考えると、二世帯住宅3,000万円と預貯金600万円の総額3,600万円を、兄弟3人で平等に分けて1人1,200万円ずつの遺産分割となります。   このため、長男Aが代償金を次男Bと三男Cに支払う場合は、900万円ずつ支払えば平等の分割になります。   長男A：3,000万円−1,200万円＝1,800万円分もらいすぎ 次男B：1,200万円−300万円＝900万円足りない 三男C：1,200万円−300万円＝900万円足りない   しかし、長男Aは代償金として兄弟に支払える金額を用意することができませんでした。   相続財産の中で二世帯住宅は不動産であり、現金に換えることができません。長男Aが代償金を支払うためには、他の財産を売却する必要がありますが、その持ち分がなかったのです。   このような理由により、代償金をめぐるトラブルへと発展しました。   兄弟間で代償金の金額や、分割方法での妥協点を見つける必要があったのです。

③二世帯住宅が共有名義になっている場合

そもそもトラブルの原因となるのは、二世帯住宅が共有名義になっている場合です。

二世帯住宅の名義は、親と子どもの共有名義になっているケースが多いです。

二世帯住宅が共有名義になっている場合のトラブル

母名義の土地に母と長男夫婦の3人の共有名義で二世帯住宅が建っていて、母親が亡くなると、土地については相続財産になりました。   この場合、建物も母親の持ち分について相続財産となり、こちらも法定相続人である兄弟たちで分け合うことになります。   しかし、二世帯住宅は共有名義であったため、長男夫婦が土地と建物を全て相続するわけではありません。   母の財産としての土地と建物を含めた遺産額に応じて、法定相続分に基づいて分割することになったため、長男夫婦は住んでいる二世帯住宅を相続することができなくなってしまいました。

二世帯住宅が絡んだ相続は事前のトラブル対策が必須！

二世帯住宅が相続財産にある場合の相続は、このようなトラブルにならないように、事前の対策が必須です。

ここまでお伝えしたとおり、二世帯住宅が相続財産にあり、複数の相続人がいる場合は、相続時にトラブルが起こりやすいです。

繰り返しますが、親が亡くなった場合は、3つの遺産分割方法による二世帯住宅の相続トラブルでお伝えした3つの方法の中で遺産分割を行うことになります。

【相続開始後に選択できる遺産分割方法】   ・【現物分割】二世帯住宅をそのままの形で分ける ・【換価分割】二世帯住宅を売却して売却代金を分ける ・【代償分割】二世帯住宅に住む人が他の人に代償金を支払う ※共有分割も選択できますが、後のトラブルに発展する可能性があることからおすすめできません。

例えば、二世帯住宅に住んでいる長男が、そのまま二世帯住宅に住み続けたいと主張をしているとします。

これに対し、他の相続人は不公平な遺産分割になることに納得せず、長男に代償金を要求しました。

しかし、長男には他の相続人に代償金を払う資金力が無ければ、その希望を叶えることはできません。

この場合、そのまま二世帯住宅を残した状態での遺産分割は難しいため、二世帯住宅を売却して現金化し、相続人で分割するしかありません。

そうなってしまえば、長男は住む場所を失うこととなり、新たな住まいを探す必要があります。

この方法になると、長男にとっては不本意ですし、他の相続人としても長男から家を取り上げたいと考えている訳では無いでしょう。

このような不本意な相続を防ぐために、相続が始まる前に被相続人と相続人全員で話し合い、納得のいく遺産分割を決めておくことが大切です。

そうすることで、実際に相続が始まった時にトラブルが発生することなく、スムーズに相続手続きを進めることができるようになります。

事前にできるトラブル対策の方法について、次の章で解説していきます。

二世帯住宅に住み続けるために相続開始前にやるべき対策

親が亡くなった後も変わらず二世帯住宅に住み続けるためには、相続開始前に対策をしておくことが重要です。

相続開始前にやるべき対策は、次の2つです。

・親と相続人全員で遺産相続について話し合いをする ・法的に効力が認められる遺言書を遺す

相続が開始する前にトラブルになりそうな不安を解消し、相続人全員が安心できる対策をしていきましょう。

ひとつずつ詳しく解説します。

親と相続人全員で遺産相続について話し合いをする

相続トラブルを回避するためにまずやるべきことは、被相続人になる親と相続人全員で、遺産相続について話し合いをすることです。

親が生きている間であれば、被相続人である親が遺産相続についてどう考えているのか、直接聞くことができます。親の考える遺産相続内容に納得できない場合は、納得できるまで話し合いをすることもできます。

これにより、家族間で遺産相続について納得する結論を導き出すことができます。

話し合いを行う際は、具体的な話をすることが重要です。

例えば、

・二世帯住宅に住んでいる長男にそのまま住んでもらうために相続する

・その代わり、預貯金や株式は全て次男に相続する

・預貯金や株式では足りなければ、次男の家のリフォーム代を援助する

など、相続人全員が納得できるように話し合いを行っていきましょう。

中には、「親が生きている間に死んだ後のことを話し合うことはしたくない。」と思う方も多いでしょう。

しかし、親が亡くなったあとに相続人で揉めて、家を失ってしまう可能性を考えれば、話ができるうちに話し合いを行うべきです。

法的に効力が認められる遺言書を遺す

親と相続人全員で遺産相続について納得できる遺産分割方法が決まった場合や、事前に話し合いができない場合でも、二世帯住宅を所有する親の意思がはっきりしている場合には、トラブルにならないように法的に有効な遺言書を遺すようにしましょう。

相続開始後に相続トラブルを回避する方法として、遺言書は一番効果的です。

家族全員で話し合いを行い、全員が納得したと思っていても、実際に相続が始まった途端に「やっぱり納得できない」と主張する人が出てくる可能性があります。

また、今は親の意思能力に問題がないとしても、将来、認知症になってしまった場合には遺言書を残しても有効性が否定されてしまう場合があることから、早い段階で遺言書を遺すべきです。

そのため、正式に遺言書として遺すことで、相続開始後にトラブルが発生することなく、変わらず二世帯住宅に住み続けることができます。

また、遺言書は書けば良いというものではありません。法的に効力が認められる遺言書を作成することが大切です。

効力のある遺言書の形式は次の3つです。

自筆証書遺言	全文を自筆（手書き）で書く遺言書
公正証書遺言	法律の知識を持った公証人が作成する遺言書
秘密証書遺言	全文を誰にも見られずに秘密にした上、公証役場に持ち込んで遺言書の存在を証明してもらう遺言書

それぞれの遺言書には、書き方や形式に決まりがあり、間違っていると不備になり無効となることもあるので、注意して作成するようにしましょう。

効力のある遺言書の作成方法については、下記の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

→遺言書の８つの効力を解説！有効な遺言書の書き方チェックリスト付き

【注意】二世帯住宅を生前贈与すると多額の贈与税が発生する可能性がある

二世帯住宅の名義が共有名義でなく、名義が全て一緒に住んでいる子世帯のものであればトラブルになる可能性は低いです。それであれば、「相続開始前に名義変更してしまえばよいのでは？」と考える人もいるでしょう。

しかし、生前に名義変更をすることは贈与となり、贈与税が発生するので注意しましょう。

贈与税は高額となり、贈与の内容によっては何百万、何千万という贈与税がかかる可能性があります。

【査定価格2,000万円の土地を生前贈与した場合】（特例贈与財産の税率） （土地：2,000万円-非課税分：110万円）×税率：45％-控除額：265万円⁼贈与税：5,855,000円

贈与税を600万円近く支払うのは大変です。

そのため、贈与税を抑える方法として、2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができる「相続時精算課税制度」があります。

ただし、贈与者が亡くなった時に相続税として一括で納める必要があり、相続税の節税対策で有利とはならない可能性があるので、制度の利用には注意が必要です。

また、名義変更の登記コストも、相続時の名義変更と比べると割高になります。

そのため、

・共有名義を解消して相続時のトラブルが回避できるメリット

・名義変更をして税金の負担がかかるデメリット

どちらを優先するか検討することが大切です。

なお、二世帯住宅の生前贈与は、遺産の前倒しとして特別受益となり、相続時に調整されることもありますので、この点も考慮する必要があります。

二世帯住宅が絡んだ相続をスムーズに行いたいなら弁護士への相談がおすすめ

ここまでお伝えしたとおり、相続財産に二世帯住宅がある場合、相続時のトラブルを避けることは難しいため、相続開始前に対策をすることが大切です。

事前の相続対策をスムーズに行いたい場合は、弁護士に相談することがおすすめです。

事前の対策を行うためには、被相続人である親と、他の相続人全員の協力がある方がいいです。

しかし、必ずしも被相続人や他の相続人が協力してくれるとは限りません。

「死んだ後の話なんて不吉」

「相続の話は難しくてよくわからない」

「遺言を書くのが面倒」

などの理由で、協力を拒む人も中にはいるでしょう。

そのような場合に弁護士に相談しておけば、法的な詳しい知識をもとに、相続人が納得できる遺産分割方法のアドバイスを受けることができます。

遺言書についても相談できるため、効力のある遺言書を作成することができるので、安心です。

また、家族での話し合いでは、感情的になり話し合いが進まないこともありますが、弁護士が間に入ることで冷静に話し合いができるようになります。

二世帯住宅が絡んだ相続は、事前に対策を打つことでトラブルを未然に防ぐことができます。

弁護士に相談し、的確な対策を行い、親が亡くなった後も安心して暮らしていけるようにしましょう。

弁護士法人サリュは、相続分野の専門知識や実績が豊富な弁護士が多く在籍しています。

ぜひお気軽に無料相談をお申し込みください。

まとめ

この記事では、二世帯住宅の相続トラブルについて詳しく解説してきました。

二世帯住宅の相続は、遺産分割に不公平が生じやすく、トラブルが起こりやすいです。

二世帯住宅が絡んだ分割方法は次の3つです。

①【現物分割】二世帯住宅をそのままの形で分ける ②【換価分割】二世帯住宅を売却して売却代金を分ける ③【代償分割】二世帯住宅に住む人が他の人に代償金を支払う

これらの分割方法によって、分割が不公平となったり、負担が大きくなる相続人が出てくることで、トラブルが起こりやすくなります。

実際に、トラブルが起きやすい状況は次の3つです。

①二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合 ②相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいと主張するが、代償金を支払う資金力がない場合 ③二世帯住宅が共有名義になっている場合

このような状況では、トラブルが発生しやすいため、相続開始前に次の対策をすることが大切です。

・親と相続人全員で遺産相続について話し合いをする ・法的に効力が認められる遺言書を遺す

また、二世帯住宅の共有名義を解消することを考える人もいますが、それは生前贈与になるため、多額の贈与税が発生する可能性があります。

そのため、適切な対策をうつためには弁護士に相談し、進めるようにしましょう。